Un investissement Scellier en bon père de famille...

Le comité de commercialisation a retenu la résidence « Clos des Bateliers » car plusieurs critères en font un investissement scellier intéressant.

Ces critères sont :

- La situation dans une ville qui dégage une image de sérieux, de qualité sans être glamour. Des critères qui en font une valeur patrimoniale sûre.

- L'emplacement dans la ville proche du coeur de ville, de tous les commerces et surtout de plusieurs établissements médicaux 5 au total et également du parc zoologique de la pépinière (22ha)

- La réponse qu'apporte la résidence a deux marchés locatifs : Les actifs travaillant dans les 5 centres hospitaliers ou cliniques de proximité dont on sait que le personnel est toujours à la recherche de logements proche de leur lieu de travail étant donné les horaires pratiqués. Les séniors à la recherche de logements sécurisés proche des services et des commerces, à proximité du centre ville sans être au centre pour la tranquilité, les besoins d'être également à deux pas des lieux de promenade (le parc de la Pépinière 22ha) et des services médicaux.

- Les typologies de logement de deux à trois pièces correspondent parfaitement aux besoins des deux catégories de locataires potentiels définis.

- La location en Scellier intermédiaire correspond également aux profils locataires majoritaires sur Nancy est permet à l'investisseur de défiscaliser 23% du prix d'acquisition sur 15 ans.

- L'absence de risque de livraison car la résidence est construite, livrée et actable immédiatement.

- La capacité a être loué dés l'acte notarié.

- Le respect des prix du marché local sur Nancy.

- Des surfaces correctes et des distributions pratiques en font des appartements faciles à aménager donc à louer.


Deux objections sont possibles :

Pourquoi les logements ne sont toujours pas vendus malgré que la résidence soit livrée ?

Tout simplement parce que depuis 2009 l'obtention des prêts à l'acquisition s'est durcie et les délais d'obtention d'un financement s'allonge.
Dans cette situation les promoteurs conservent les réservations jusqu'à l'extrême limite en ayant espoir qu'elle se concrétiseront.
Une fois livrée, les réservations non concrétisées sont annulées et les lots reviennent à la vente.


Investir sur une résidence non BBC n'est-il pas handicapant pour l'investisseur ?

Absolument pas, car l'investisseur bénéficie d'une livraison immédiate, de la garantie de défiscaliser ses revenus dans l'année d'acquisition, de ne pas payer de plus value sous prétexte des normes BBC en  un mot l'investisseur se sécurise en achetant un logement en Scellier non BBC.
Pour terminer sa défiscalisation et quasi aussi intéressante si il opte pour le Scellier Intermédiaire qui lui permet d'obtenir 23 % de défiscalisation sur 15 ans.

Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux

Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 55 000 €

Acquisition d'un T2 à 138 007 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €

Répartition du financement de l'opération :

Epargne immobilière à réaliser : 

Annuelle : 6 421 - 12 235 € = - 5 814 €

Mensuelle : 5 814 €/12 mois = 484 €

Répartition du financement :

Montant des loyers et comparatif : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Évolution des loyers sur le secteur en 2010 : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Évolution du marché des loyers sur la Communauté urbaine de Nancy selon la typologie des logements :

Le marché locatif sur le secteur de Nancy (Source INSEE) :

Répartition des logements selon le statut d'occupation :

Taux de vacance des logements :

Mobilité des occupants de logements sur le secteur de Nancy :

% des occupants de logements ayant aménagé dans leur résidence principale depuis plus de deux ans :

Composition du parc de logement :

Répartition entre habitat individuel et collectif :

Nombre de pièce par logements :

Ancienneté des logements :

Résidences principales selon la période d'achèvement :

Fourchette de prix :

Prix moyen au m² :

Prix moyen au m² sur les typologies de logement :

Évolution de l'indice de prix INSEE : (moyenne annuelle de 2005 à 2010)

L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000

Étude du marché immobilier :

État de commercialisation des logements neufs :

Au quatrième trimestre 2010 :

Analyse des marchés immobiliers locaux dans le neuf : (Sources : DREAL Lorraine)

Sur l'ensemble de la région Lorraine :

Au dernier trimestre 2010, les ventes de logements neufs  ont augmenté au niveau national de +6% par rapport au quatrième trimestre 2009. En Lorraine le niveau des ventes s'établit à 490 appartements et maisons d'Octobre à Décembre 2010, dépassant ainsi les chiffres nationaux.

Le collectif, moteur de la croissance de la construction et de la commercialisation de logements neufs :
Au quatrième trimestre 2010 les ventes dans le collectif représente 84% du total des ventes en région Lorraine.
Ainsi, les ventes d'appartements ont augmenté de 7.6% en 2010 par rapport à l'année passée, et le prix moyen est en hausse de 4.5% par rapport à 2009.
Cette augmentation induit une diminution des stocks disponibles dans le secteur des appartements neufs. Au quatrième trimestre 2010, le nombre d'appartements disponibles diminue de – 16 % par rapport à la même période de 2009, réduisant ainsi les délais d'écoulement .

Évolution des délais d'écoulement des appartements en région Lorraine :

Sur le département de La Meurthe et Moselle :

Le département de La Meurthe et Moselle enregistre une baisse sensible du stocks d'appartements disponibles avec une baisse de 12% au quatrième trimestre 2010 par rapport à la même période de 2009. Sur l'ensemble de l'année 2010 cette baisse est de 38% par rapport à 2009, réduisant ainsi les délais d'écoulement des stocks disponibles.

Sur l'agglomération de Nancy :

L'offre en logements neufs diminue de façon drastique au quatrième trimestre 2010 : - 61 % par rapport au quatrième trimestre 2009. Le nombre d'appartements disponibles diminue de 45 % par rapport à Décembre 2009 et les prix moyen au m² augmentent de 4.5 % par rapport à la même période.
Pour l'ensemble de l'année 2010, l'offre nouvelle d'appartements a baissé de 10 %, entraînant une importante réduction des délais d'écoulement des stocks encore disponibles.

Délai d'écoulement des stocks sur l'agglomération de Nancy :

Nancy : Un parc de logements vieillissant :

Résidences principales selon la période d'achèvement :

Un investissement Scellier en bon père de famille...

Le comité de commercialisation a retenu la résidence « Clos des Bateliers » car plusieurs critères en font un investissement scellier intéressant.

Ces critères sont :

- La situation dans une ville qui dégage une image de sérieux, de qualité sans être glamour. Des critères qui en font une valeur patrimoniale sûre.

- L'emplacement dans la ville proche du coeur de ville, de tous les commerces et surtout de plusieurs établissements médicaux 5 au total et également du parc zoologique de la pépinière (22ha)

- La réponse qu'apporte la résidence a deux marchés locatifs : Les actifs travaillant dans les 5 centres hospitaliers ou cliniques de proximité dont on sait que le personnel est toujours à la recherche de logements proche de leur lieu de travail étant donné les horaires pratiqués. Les séniors à la recherche de logements sécurisés proche des services et des commerces, à proximité du centre ville sans être au centre pour la tranquilité, les besoins d'être également à deux pas des lieux de promenade (le parc de la Pépinière 22ha) et des services médicaux.

- Les typologies de logement de deux à trois pièces correspondent parfaitement aux besoins des deux catégories de locataires potentiels définis.

- La location en Scellier intermédiaire correspond également aux profils locataires majoritaires sur Nancy est permet à l'investisseur de défiscaliser 23% du prix d'acquisition sur 15 ans.

- L'absence de risque de livraison car la résidence est construite, livrée et actable immédiatement.

- La capacité a être loué dés l'acte notarié.

- Le respect des prix du marché local sur Nancy.

- Des surfaces correctes et des distributions pratiques en font des appartements faciles à aménager donc à louer.


Deux objections sont possibles :

Pourquoi les logements ne sont toujours pas vendus malgré que la résidence soit livrée ?

Tout simplement parce que depuis 2009 l'obtention des prêts à l'acquisition s'est durcie et les délais d'obtention d'un financement s'allonge.
Dans cette situation les promoteurs conservent les réservations jusqu'à l'extrême limite en ayant espoir qu'elle se concrétiseront.
Une fois livrée, les réservations non concrétisées sont annulées et les lots reviennent à la vente.


Investir sur une résidence non BBC n'est-il pas handicapant pour l'investisseur ?

Absolument pas, car l'investisseur bénéficie d'une livraison immédiate, de la garantie de défiscaliser ses revenus dans l'année d'acquisition, de ne pas payer de plus value sous prétexte des normes BBC en  un mot l'investisseur se sécurise en achetant un logement en Scellier non BBC.
Pour terminer sa défiscalisation et quasi aussi intéressante si il opte pour le Scellier Intermédiaire qui lui permet d'obtenir 23 % de défiscalisation sur 15 ans.

Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux

Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 55 000 €

Acquisition d'un T2 à 138 007 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €

Répartition du financement de l'opération :

Epargne immobilière à réaliser : 

Annuelle : 6 421 - 12 235 € = - 5 814 €

Mensuelle : 5 814 €/12 mois = 484 €

Répartition du financement :

Montant des loyers et comparatif : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Évolution des loyers sur le secteur en 2010 : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Évolution du marché des loyers sur la Communauté urbaine de Nancy selon la typologie des logements :

Le marché locatif sur le secteur de Nancy (Source INSEE) :

Répartition des logements selon le statut d'occupation :

Taux de vacance des logements :

Mobilité des occupants de logements sur le secteur de Nancy :

% des occupants de logements ayant aménagé dans leur résidence principale depuis plus de deux ans :

Composition du parc de logement :

Répartition entre habitat individuel et collectif :

Nombre de pièce par logements :

Ancienneté des logements :

Résidences principales selon la période d'achèvement :

Fourchette de prix :

Prix moyen au m² :

Prix moyen au m² sur les typologies de logement :

Évolution de l'indice de prix INSEE : (moyenne annuelle de 2005 à 2010)

L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000

Étude du marché immobilier :

État de commercialisation des logements neufs :

Au quatrième trimestre 2010 :

Analyse des marchés immobiliers locaux dans le neuf : (Sources : DREAL Lorraine)

Sur l'ensemble de la région Lorraine :

Au dernier trimestre 2010, les ventes de logements neufs  ont augmenté au niveau national de +6% par rapport au quatrième trimestre 2009. En Lorraine le niveau des ventes s'établit à 490 appartements et maisons d'Octobre à Décembre 2010, dépassant ainsi les chiffres nationaux.

Le collectif, moteur de la croissance de la construction et de la commercialisation de logements neufs :
Au quatrième trimestre 2010 les ventes dans le collectif représente 84% du total des ventes en région Lorraine.
Ainsi, les ventes d'appartements ont augmenté de 7.6% en 2010 par rapport à l'année passée, et le prix moyen est en hausse de 4.5% par rapport à 2009.
Cette augmentation induit une diminution des stocks disponibles dans le secteur des appartements neufs. Au quatrième trimestre 2010, le nombre d'appartements disponibles diminue de – 16 % par rapport à la même période de 2009, réduisant ainsi les délais d'écoulement .

Évolution des délais d'écoulement des appartements en région Lorraine :

Sur le département de La Meurthe et Moselle :

Le département de La Meurthe et Moselle enregistre une baisse sensible du stocks d'appartements disponibles avec une baisse de 12% au quatrième trimestre 2010 par rapport à la même période de 2009. Sur l'ensemble de l'année 2010 cette baisse est de 38% par rapport à 2009, réduisant ainsi les délais d'écoulement des stocks disponibles.

Sur l'agglomération de Nancy :

L'offre en logements neufs diminue de façon drastique au quatrième trimestre 2010 : - 61 % par rapport au quatrième trimestre 2009. Le nombre d'appartements disponibles diminue de 45 % par rapport à Décembre 2009 et les prix moyen au m² augmentent de 4.5 % par rapport à la même période.
Pour l'ensemble de l'année 2010, l'offre nouvelle d'appartements a baissé de 10 %, entraînant une importante réduction des délais d'écoulement des stocks encore disponibles.

Délai d'écoulement des stocks sur l'agglomération de Nancy :

Nancy : Un parc de logements vieillissant :

Résidences principales selon la période d'achèvement :