Détails du programme
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Les mandats de vente sont passés en direct avec le promoteur. |
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Prix Dégriffés
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Outils de Vente
- La situation au coeur de Nantes
- Les besoins importants en logement sur Nantes
- Défisc jusqu'à 21 % en Scellier BBC
Les Echos du 11/10/2011 : "Les Franciliens plébiscitent l'ouest de la France"
"Près de 200.000 habitants quittent la région chaque année, avec une prédilection pour les grandes métropoles régionales, mais aussi, plus surprenant, les villes moyennes du littoral ouest."
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Infos Pratiques
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| Type de lot | Prix à partir de |
|---|---|
| Appt T2 | 167 339 € |
| Appt T3 | 311 230 € |
 Voir la grille des prix
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Lots disponibles : 9 lots Total lots résidence : 18 lots Nb de bâtiments : 1 bâtiment |
Situation com. : commercialisation en cours non actable Situation chantier : Non ouvert |
Notre avis
Télécharger Notre avisNotre avis en 4 rubriques
Intérêt de la résidence En savoir
Les + de l'emplacement :
Nantes : Une métropole régionale qui regroupe + de 600 000 habitants et l'un des premiers bassin d'emploi.
- + de 250 000 emplois salariés
- + de 35 000 entreprises dont 2 108 dans la seule industrie.
- A 40 minutes de la mer
- A 2 heures de Paris en TGV
La situation de la résidence : La résidence se trouve au Nord Ouest de Nantes, à proximité de l'école primaire, d'infrastructures sportives du SNUC. A quelques pas de la résidence : arrêt de bus N°54 qui permet de rejoindre le centre ville de Nantes (mairie) en 15 minutes.
A proximité immédiate de la résidence (moins de 15 minutes) :
- Banques
- Pharmacie
- Marché hebdomadaire
- Supermarché
Les + de la résidence :
- Une résidence labellisée BBC : majoration de la réduction d'impôt
- Des typologies de logements variées en adéquation avec le besoin de logement sur le secteur de Nantes.
- Des logements qui proposeront de grandes surfaces supérieures à celles des logements existants à Nantes.
- Tous les appartements sont dotés de terrasse ou de balcon et d'un parking extérieur; jardin privatif pour les appartements en RDC
- Un projet architectural qui se veut novateur en terme d'urbanisme et d'habitat: Garde- corps en tôle galvanisé perforé, menuiserie aluminium de couleur gris anthracite, enduits extérieurs qui donneront une impression de profondeur à l'ensemble.
- La résidence bénéficiera d'un parc paysager.
Les + fiscaux :
Une diminution de l'imposition de 28 % à 100 % pour les contribuables payant de 11 983 € à 2 833 € d'impôt par an.
Acquisition d'un T2 au prix de 193 481 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €
Revenus annuels de l'acquéreur : 65 000 €
Acquisition par une personne célibataire, 1 part fiscale :
Imposition avant investissement : 11 983 €
Imposition après investissement : 8 568 € par an (moyenne sur 15
Une diminution de l'imposition de 28 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par une personne célibataire, 1 enfant à charge,n 1.5 parts fiscales
Imposition avant investissement : 9 647 €
Imposition après investissement : 6 232 € par an (moyenne sur 15
Une diminution de l'imposition de 35 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 2 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 6 417 €
Imposition après investissement : 3 002 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 53 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 1 enfant à charge, 2.5 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 4 842 €
Imposition après investissement : 1 769 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 63 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 2 enfants à charge, 3 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 4 172 €
Imposition après investissement : 1 099 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 73 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 3 enfants à charge, 4 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 2 833 €
Imposition après investissement : 0 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 100 % par an (moyenne sur 15 ans)
Epargne mensuelle moyenne sur 20 ans :
Pour 0 % d'apport : 696 €
Pour 10 % d'apport : 580 €
Pour 20 % d'apport : 463 €
Pour 30 % d'apport : 346 €
Financement sur 20 ans par un prêt amortissable au taux de 4.26 % par an.
Taux d'endettement inférieur à 30 %
Les + patrimoniaux :
Une opportunité d'investissement plus value :
Des prix au m² se situant dans la fourchette basse de ceux proposés sur le marché : une véritable opportunité d'investissement sur Nantes intra muros.
Sur l'un des plus importants bassin d'emplois de France qui enregistre une forte croissance démographique : un demande croissante en nouveaux logements.
Un marché immobilier dans le neuf très dynamique : le niveau des ventes reste à un niveau élevé en 2011, alors que le stock encore disponible ne cesse de diminuer créant à terme un phénomène de pénurie dans le neuf.
Une croissance des prix continue : + 2.5 % en 2010 (évolution de l'indice INSEE Notaires de France) et + 4.2 % sur un an dans le neuf.
Valorisation du patrimoine immobilier sur 25 ans :
Acquisition d'un T2 au prix de 193 481 €
Hypothèse basse de revalorisation à 1 % par an :
Capital acquis sur 25 ans : 245 070 €
Plus value nette d'impôt : 51 589 €
Hypothèse de revalorisation marché à + 2.5 % par an :
Capital acquis sur 25 ans : 349 944 €
Plus value nette d'impôt de 156 463 €
Une rente locative sécurisée :
Des niveaux de loyers inférieurs à ceux proposés sur le marché nantais : l'assurance de trouver rapidement un locataire et de le conserver sur le long terme.
La location est le mode majoritaire d'occupation des logements sur Nantes centre.
Un faible taux de vacance des logements : une véritable demande locative sur Nantes.
Des niveaux de loyer en forte augmentation sur le secteur de Nantes.
Ce programme à reçu l'agrément du réseau de courtier indépendant DIRECT-PRODUIT.FR: 3 propositions de financement.
Intérêt fiscal et financier En savoir
Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux
Profil de l'investisseur : mariés/pacsés, 2 personnes à charge, salaire annuel de 65 000 €
Acquisition d'un T2 à 193 481 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €
| Avant acquisiton |
Après acquisition |
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| Situation familiale |
||||
| Composition du foyer fiscal |
mariés/pacsés, 2 personnes à charge |
mariés/pacsés, 2 personnes à charge | Composition du foyer fiscal |
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| Nombre de parts fiscales |
3 |
3 |
Nombre de parts fiscales |
|
| Revenus | ||||
| Salaires | 65 000 € |
65 000 € |
Salaires |
|
| Revenus fonciers |
0 € |
0 € |
Revenus fonciers |
|
| Autre revenus |
0 € |
5 512 € |
Revenus de l'investissement locatif |
|
| Autres revenus |
||||
| Total des revenus fiscalisés |
65 000 € |
70 512 € |
Total des revenus |
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| Imposition |
||||
| 4 172 € |
1 099 € par an sur 15 ans |
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| Total des avantages fiscaux |
||||
| Réduction directe d'impôts |
0 € |
2 774 € par an sur 15 ans |
Réduction directe d'impôts (41 610 € sur 15 ans) |
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Répartition du financement de l'opération :
| Financement de l'opération |
Total |
| Prix d'acquisition + frais |
200 982 € |
| Apport personnel | 0 € |
| Durée | 20 ans |
| Mensualités | 1 262 € |
| Type de prêt | amortissable |
| Taux | 4.26 % |
| DÉBIT | Par an | Sur 20 ans | Par an | Sur 20 ans | CRÉDIT | |
| Charges de l'emprunt | 15 146 € | 302 920 € | 5 602 € | 112 057 € | Loyers perçus | |
| Charges locatives ou foncières | 1 036 € | 20 721 € | 2 218 € | 44 364 € | Réduction d'impôt (après déduction du supplément de revenus constitué des loyers) | |
| CSG CRDS | 40 € | 811 € | ||||
| Total compte débit | 16 222 € | 324 452 € | 7 820 € | 156 421 € | Total compte crédit |
Epargne immobilière à réaliser :
Annuelle : 7 820 € - 16 222 € = - 8 402 €
Mensuelle : 8 402 €/12 mois = 700 €
Répartition du financement :
Rentabilité patrimoine immobilier :
| Typologie de logement | Les 15 premières années (après réduction d'impôt) | A partir de la 16e année (hypothèse basse de revalorisation des loyers à 1.0 % par an) |
| T1 bis |
3.41 % | 3.10 % |
| T2 | 3.27 % | 2.97 % |
| T3 | 3.21 % | 2.91 % |
Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : 7.44 %
Le marché locatif En savoir
Montant des loyers et comparatifs : (Source : observatoire des loyers Clameur)
| Loyer par m² | Résidence El Verano | Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | Loire Atlantique |
| Ensemble | 9.69 € | 11.3 € | 10.8 € | 10.5 € |
| T1 | 8.95 € | 14.6 € | 14.4 € | NC |
| T2 | 9.95 € | 10.9 € | 10.7 € | NC |
| T3 | 9.1 € | 9.3 € | 9.3 € | NC |
Evolution des loyers sur le secteur en 2010 : (Source : observatoire des loyers Clameur)
| Nantes | + 2.2 % |
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | + 1.4 % |
| France entière | + 2.9 % |
Evolution des loyers par typologie de logement :
| Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | |
| T1 | + 0.1 % | - 1.1 % |
| T2 | - 0.4 % | - 2.4 % |
| T3 | + 4.7 % | + 4.3 % |
| T4 | + 8.8% | + 8.6 % |
| T5 | + 3.9 % | + 5.1 % |
Le marché locatif sur le secteur de Nantes ( sources INSEE) :
Repartition des logements selon le statut d'occupation :
| Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | Département de la Loire Atlantique | Région Pays de la Loire | |
| Propriétaires | 37.7 % | 52.8 % | 62.6 % | 63.9 % |
| Locataires | 60.4 % | 45.7 % | 35.9 % | 34.7 % |
Taux de vacance des logements
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | 4.5 % |
| Loire Atlantique | 4.7 % |
| Pays de la Loire | 5.4 % |
| France entière | 6.5 % |
Mobilité des occupants de logements sur le secteur de Nantes :
Ancienneté d'emménagement dans la résidence principale :
| Propriétaires | Locataires | |
| Nantes | 17 ans | 6 ans |
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | 18 ans | 6 ans |
LE GESTIONNAIRE :
DIRECTGESTION
Directgestion c'est :
- 10 ans d'experience dans la gestion de patrimoine
- Le service de gestion immobilière le plus complet du marché
- Un gestionnaire dédié à chaque client
- Des services comptables et juridiques spécialistes du secteur immobilier
- Une entreprise innovante
Des services exclusifs (interface internet, système d'alertes mails, historique des comptes rendus de gérance téléchargeable)
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : - Une rente locative sécurisée : - Des niveaux de loyers inférieurs à ceux proposés sur le marché nantais : l'assurance de trouver rapidement un locataire et de le conserver sur le long terme. - La location est le mode majoritaire d'occupation des logements sur Nantes centre - Un faible taux de vacance des logements : une véritable demande locative sur Nantes. - Des niveaux de loyer en forte augmentation sur le secteur de Nantes. |
Article 28 de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 :
Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, au b du 2 de l’article 199 undecies A, ainsi qu’aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 septvicies du code général des impôts doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. "
Sous le dispositif Scellier, le propriétaire doit s'engager à louer le logement sur une durée minimale de neuf ans (renouvelable deux fois par période triennale en Scellier intermédiaire). A défaut, l'intégralité des réductions d'impôt sera remise en cause par l'administration fiscale.
Le marché immobilier En savoir
Fourchette de prix :
| Fourchette haute | 281 923 € |
| Fourchette intermédiaire | 191 610 € |
| Fourchette basse | 136 475 € |
Prix moyen au m²
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Prix moyen au m² sur la résidence El Verano |
Prix moyen au m² superficie Scellier, résidence El Verano | Prix au m² réduction d'impôt déduite | Prix moyen au m² sur le secteur de Nantes dans le neuf |
| 4 650 € | 4 298 € | 2 818 € | De 2 950 € à 5 350 € |
Prix moyen au m² sur les typologies de logements :
| Prix moyen au m² sur la résidence El Verano. | Prix moyen au m² sur la résidence El Verano, superficie Scellier. | Prix moyen réduction d'impôt déduite. | Prix moyen au m² sur le secteur de Nantes | Prix moyen au m² sur la Loire Atlantique | Prix moyen au m² sur les Pays de la Loire | |
| T1 | 4 865 € | 4 271 € | 2 764 € | De 360 € à 5 350 € | 4 450 € | 4 240 € |
| T2 | 4 632 € | 4 315 € | 2 829 € | De 3 420 € à 3950 € | 3 380 € | 3 320 € |
| T3 | 4 641 € | 4 261 € | 2 923 € | De 2 950 à 3 760 € | 3 270 € | 3 200 € |
Evolution des prix :
Evolution des prix dans le neuf sur le court terme : (Sources: DREAL Pays de la Loire) :
| Evolution sur un an | Evolution Trimestrielle | |
| Pays de la Loire | + 6.95 % | + 0.57 % |
| Loire Atlantique | + 4.2 % | + 0.15 % |
Evolution de l'indice de prix INSEE : (Sources INSEE - Notaires de France) :
| Sur les cinq dernières années, secteur de Nantes |
+ 14.3 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années, secteur de Nantes |
+ 2.86 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années, région Pays de la Loire |
+ 2.82 % |
Evolution de l'indice INSEE sur un an ( de 2009 à 20110) :
| Pays de la Loire | + 3.4 % |
| Loire Atlantique | + 2.5 % |
L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.
Etude du marché immobilier : (Sources: DREAL Pays de la Loire) :
Etat de commercialisation des logements neufs (appartements) au premier trimestre 2011 :
Région Pays de la Loire
Tout types d'appartement :
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 1 432 Unités | + 48.7 % |
| Ventes - Réservations | 1 468 Unités | + 14.96 % |
| Stocks | 2 606 Unités | - 6.23 % |
T1/T2
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 772 Unités | + 51.67 % |
| Ventes - Réservations | 740 Unités | + 17.27 % |
| Stocks | 1 094 Unités |
+ 1.2 % |
T3
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 534 Unités | + 70 % |
| Ventes - Réservations | 553 Unités | + 12.6 % |
| Stocks | 1 039 Unités | - 5.8 % |
Département Loire Atlantique
Tout types d'appartement :
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 989 Unités | + 35.48 % |
| Ventes - Réservations | 1 099 Unités | + 19.07 % |
| Stocks | 1536 Unités | - 8.52 % |
T1/T2
| Variation sur un an ( du premier trimestre 2010 au premier trimestre 2011) |
||
| Mises en vente | 555 Unités | + 35.37 % |
| Ventes - Réservation | 576 Unités | + 18.03 % |
| Stocks | 689 Unités | + 6.65 % |
T3
| Variation sur un an (Du premier trimestre 2010 au premier trimestre 2011) |
||
| Mises en vente | 358 Unités | + 68.08 % |
| Ventes - Réservations | 400 Unités | + 26.58 % |
| Stocks | 576 Unités | + 8.28 % |
Démographie sur le secteur :
Variations annuelles de population :
| Nantes | + 0.5 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | + 0.5 % |
| Loire Atlantique | + 1.1 % |
| Pays de la Loire | + 1 % |
| Comparatif France entière | + 0.7 % |
Composition du parc de logement sur le secteur :
Résidences principales selon la période d'achèvement :
En % du parc de logement existant : (Sources: INSEE)
| Avant 1990 | Après 1990 | |
| Nantes | 79 % | 21 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | 77.1 % | 22.9 % |
| Loire Atlantique | 75.7 % | 24.3 % |
| Pays de la Loire | 77.8 % | 22.2 % |
Répartition des résidences principales selon la typologie :
| Maisons | Appartements | |
| Nantes | 22.1 % | 76.9 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | 43.6 % | 55.6 % |
| Loire Atlantique | 63.3 % | 35.3 % |
| Pays de la Loire | 71.7 % | 26.8 % |
L'EMPLACEMENT DE LA RESIDENCE :
Nantes : Une métropole régionale qui regroupe + de 600 000 habitants et l'un des premiers bassin d'emplois.
- + de 250 000 emplois salariés
- + de 35 000 entreprises dont 2 108 dans la seule industrie.
- A 40 minutes de la mer
- A 2 heures de Paris en TGV
La situation de la résidence :
La résidence se trouve au Nord Ouest de Nantes, à proximité de l'école primaire, d'infrastructures sportives du SNUC.
A quelques pas de la résidence : arrêt de bus N°54 qui permet de rejoindre le centre ville de Nantes (mairie) en 15 minutes.
A proximité immédiate de la résidence ( moins de 15 minutes)
- Banques
- Pharmacie
- Marché hebdomadaire
- Supermarché
Le Promoteur :
Le groupe de promotion est né la volonté de regrouper, en une structure unique, des compétences exercées dans les divers métiers de l'immobilier.
Centré au départ sur l'activité d'aménageur-lotisseur, le champ d'intervention de ce promoteur s'est élargi à la promotion-construction, la rénovation d’immeubles situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP et dans les opérations de marchand de biens.
Il définit les programmes et pilote l’ensemble des professionnels (architectes, bureaux d’études, paysagistes, entreprises) qui participent à l’élaboration du projet, de la conception du permis de construire jusqu’à la livraison des logements aux propriétaires.
De la préconisation de sites privilégiés à la réalisation de véritables espaces de vie, ce promoteur élabore ses opérations avec le souci constant d’en parfaire l’harmonie et la cohérence architecturale.
Les références :
MARANS (17) - LA RESIDENCE LE CLOS DU PALMIER
DAX (40) - RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE
COUERON (44) - LES HAUTS DU LAC
NANTES (44) - RESIDENCE ALEXANDRE FRIEDMANN
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L'avis de DIRECT PRODUIT : - Une opportunité d'investissement plus value : |
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Emplacement
| Situation dans la région |
|---|
Notre avis
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Intérêt de la résidence En savoir
Les + de l'emplacement :
Nantes : Une métropole régionale qui regroupe + de 600 000 habitants et l'un des premiers bassin d'emploi.
- + de 250 000 emplois salariés
- + de 35 000 entreprises dont 2 108 dans la seule industrie.
- A 40 minutes de la mer
- A 2 heures de Paris en TGV
La situation de la résidence : La résidence se trouve au Nord Ouest de Nantes, à proximité de l'école primaire, d'infrastructures sportives du SNUC. A quelques pas de la résidence : arrêt de bus N°54 qui permet de rejoindre le centre ville de Nantes (mairie) en 15 minutes.
A proximité immédiate de la résidence (moins de 15 minutes) :
- Banques
- Pharmacie
- Marché hebdomadaire
- Supermarché
Les + de la résidence :
- Une résidence labellisée BBC : majoration de la réduction d'impôt
- Des typologies de logements variées en adéquation avec le besoin de logement sur le secteur de Nantes.
- Des logements qui proposeront de grandes surfaces supérieures à celles des logements existants à Nantes.
- Tous les appartements sont dotés de terrasse ou de balcon et d'un parking extérieur; jardin privatif pour les appartements en RDC
- Un projet architectural qui se veut novateur en terme d'urbanisme et d'habitat: Garde- corps en tôle galvanisé perforé, menuiserie aluminium de couleur gris anthracite, enduits extérieurs qui donneront une impression de profondeur à l'ensemble.
- La résidence bénéficiera d'un parc paysager.
Les + fiscaux :
Une diminution de l'imposition de 28 % à 100 % pour les contribuables payant de 11 983 € à 2 833 € d'impôt par an.
Acquisition d'un T2 au prix de 193 481 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €
Revenus annuels de l'acquéreur : 65 000 €
Acquisition par une personne célibataire, 1 part fiscale :
Imposition avant investissement : 11 983 €
Imposition après investissement : 8 568 € par an (moyenne sur 15
Une diminution de l'imposition de 28 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par une personne célibataire, 1 enfant à charge,n 1.5 parts fiscales
Imposition avant investissement : 9 647 €
Imposition après investissement : 6 232 € par an (moyenne sur 15
Une diminution de l'imposition de 35 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 2 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 6 417 €
Imposition après investissement : 3 002 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 53 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 1 enfant à charge, 2.5 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 4 842 €
Imposition après investissement : 1 769 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 63 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 2 enfants à charge, 3 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 4 172 €
Imposition après investissement : 1 099 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 73 % par an (moyenne sur 15 ans)
Acquisition par un couple marié, 3 enfants à charge, 4 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 2 833 €
Imposition après investissement : 0 € par an (moyenne sur 15 ans)
Une diminution de l'imposition de 100 % par an (moyenne sur 15 ans)
Epargne mensuelle moyenne sur 20 ans :
Pour 0 % d'apport : 696 €
Pour 10 % d'apport : 580 €
Pour 20 % d'apport : 463 €
Pour 30 % d'apport : 346 €
Financement sur 20 ans par un prêt amortissable au taux de 4.26 % par an.
Taux d'endettement inférieur à 30 %
Les + patrimoniaux :
Une opportunité d'investissement plus value :
Des prix au m² se situant dans la fourchette basse de ceux proposés sur le marché : une véritable opportunité d'investissement sur Nantes intra muros.
Sur l'un des plus importants bassin d'emplois de France qui enregistre une forte croissance démographique : un demande croissante en nouveaux logements.
Un marché immobilier dans le neuf très dynamique : le niveau des ventes reste à un niveau élevé en 2011, alors que le stock encore disponible ne cesse de diminuer créant à terme un phénomène de pénurie dans le neuf.
Une croissance des prix continue : + 2.5 % en 2010 (évolution de l'indice INSEE Notaires de France) et + 4.2 % sur un an dans le neuf.
Valorisation du patrimoine immobilier sur 25 ans :
Acquisition d'un T2 au prix de 193 481 €
Hypothèse basse de revalorisation à 1 % par an :
Capital acquis sur 25 ans : 245 070 €
Plus value nette d'impôt : 51 589 €
Hypothèse de revalorisation marché à + 2.5 % par an :
Capital acquis sur 25 ans : 349 944 €
Plus value nette d'impôt de 156 463 €
Une rente locative sécurisée :
Des niveaux de loyers inférieurs à ceux proposés sur le marché nantais : l'assurance de trouver rapidement un locataire et de le conserver sur le long terme.
La location est le mode majoritaire d'occupation des logements sur Nantes centre.
Un faible taux de vacance des logements : une véritable demande locative sur Nantes.
Des niveaux de loyer en forte augmentation sur le secteur de Nantes.
Ce programme à reçu l'agrément du réseau de courtier indépendant DIRECT-PRODUIT.FR: 3 propositions de financement.
Intérêt fiscal et financier En savoir
Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux
Profil de l'investisseur : mariés/pacsés, 2 personnes à charge, salaire annuel de 65 000 €
Acquisition d'un T2 à 193 481 €, loyer mensuel prévisionnel de 460 €
| Avant acquisiton |
Après acquisition |
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| Situation familiale |
||||
| Composition du foyer fiscal |
mariés/pacsés, 2 personnes à charge |
mariés/pacsés, 2 personnes à charge | Composition du foyer fiscal |
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| Nombre de parts fiscales |
3 |
3 |
Nombre de parts fiscales |
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| Revenus | ||||
| Salaires | 65 000 € |
65 000 € |
Salaires |
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| Revenus fonciers |
0 € |
0 € |
Revenus fonciers |
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| Autre revenus |
0 € |
5 512 € |
Revenus de l'investissement locatif |
|
| Autres revenus |
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| Total des revenus fiscalisés |
65 000 € |
70 512 € |
Total des revenus |
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| Imposition |
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| 4 172 € |
1 099 € par an sur 15 ans |
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| Total des avantages fiscaux |
||||
| Réduction directe d'impôts |
0 € |
2 774 € par an sur 15 ans |
Réduction directe d'impôts (41 610 € sur 15 ans) |
|
Répartition du financement de l'opération :
| Financement de l'opération |
Total |
| Prix d'acquisition + frais |
200 982 € |
| Apport personnel | 0 € |
| Durée | 20 ans |
| Mensualités | 1 262 € |
| Type de prêt | amortissable |
| Taux | 4.26 % |
| DÉBIT | Par an | Sur 20 ans | Par an | Sur 20 ans | CRÉDIT | |
| Charges de l'emprunt | 15 146 € | 302 920 € | 5 602 € | 112 057 € | Loyers perçus | |
| Charges locatives ou foncières | 1 036 € | 20 721 € | 2 218 € | 44 364 € | Réduction d'impôt (après déduction du supplément de revenus constitué des loyers) | |
| CSG CRDS | 40 € | 811 € | ||||
| Total compte débit | 16 222 € | 324 452 € | 7 820 € | 156 421 € | Total compte crédit |
Epargne immobilière à réaliser :
Annuelle : 7 820 € - 16 222 € = - 8 402 €
Mensuelle : 8 402 €/12 mois = 700 €
Répartition du financement :
Rentabilité patrimoine immobilier :
| Typologie de logement | Les 15 premières années (après réduction d'impôt) | A partir de la 16e année (hypothèse basse de revalorisation des loyers à 1.0 % par an) |
| T1 bis |
3.41 % | 3.10 % |
| T2 | 3.27 % | 2.97 % |
| T3 | 3.21 % | 2.91 % |
Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : 7.44 %
Le marché locatif En savoir
Montant des loyers et comparatifs : (Source : observatoire des loyers Clameur)
| Loyer par m² | Résidence El Verano | Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | Loire Atlantique |
| Ensemble | 9.69 € | 11.3 € | 10.8 € | 10.5 € |
| T1 | 8.95 € | 14.6 € | 14.4 € | NC |
| T2 | 9.95 € | 10.9 € | 10.7 € | NC |
| T3 | 9.1 € | 9.3 € | 9.3 € | NC |
Evolution des loyers sur le secteur en 2010 : (Source : observatoire des loyers Clameur)
| Nantes | + 2.2 % |
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | + 1.4 % |
| France entière | + 2.9 % |
Evolution des loyers par typologie de logement :
| Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | |
| T1 | + 0.1 % | - 1.1 % |
| T2 | - 0.4 % | - 2.4 % |
| T3 | + 4.7 % | + 4.3 % |
| T4 | + 8.8% | + 8.6 % |
| T5 | + 3.9 % | + 5.1 % |
Le marché locatif sur le secteur de Nantes ( sources INSEE) :
Repartition des logements selon le statut d'occupation :
| Nantes | Communauté Urbaine de Nantes Métropole | Département de la Loire Atlantique | Région Pays de la Loire | |
| Propriétaires | 37.7 % | 52.8 % | 62.6 % | 63.9 % |
| Locataires | 60.4 % | 45.7 % | 35.9 % | 34.7 % |
Taux de vacance des logements
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | 4.5 % |
| Loire Atlantique | 4.7 % |
| Pays de la Loire | 5.4 % |
| France entière | 6.5 % |
Mobilité des occupants de logements sur le secteur de Nantes :
Ancienneté d'emménagement dans la résidence principale :
| Propriétaires | Locataires | |
| Nantes | 17 ans | 6 ans |
| Communauté Urbaine de Nantes Métropole | 18 ans | 6 ans |
LE GESTIONNAIRE :
DIRECTGESTION
Directgestion c'est :
- 10 ans d'experience dans la gestion de patrimoine
- Le service de gestion immobilière le plus complet du marché
- Un gestionnaire dédié à chaque client
- Des services comptables et juridiques spécialistes du secteur immobilier
- Une entreprise innovante
Des services exclusifs (interface internet, système d'alertes mails, historique des comptes rendus de gérance téléchargeable)
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : - Une rente locative sécurisée : - Des niveaux de loyers inférieurs à ceux proposés sur le marché nantais : l'assurance de trouver rapidement un locataire et de le conserver sur le long terme. - La location est le mode majoritaire d'occupation des logements sur Nantes centre - Un faible taux de vacance des logements : une véritable demande locative sur Nantes. - Des niveaux de loyer en forte augmentation sur le secteur de Nantes. |
Article 28 de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 :
Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, au b du 2 de l’article 199 undecies A, ainsi qu’aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 septvicies du code général des impôts doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. "
Sous le dispositif Scellier, le propriétaire doit s'engager à louer le logement sur une durée minimale de neuf ans (renouvelable deux fois par période triennale en Scellier intermédiaire). A défaut, l'intégralité des réductions d'impôt sera remise en cause par l'administration fiscale.
Le marché immobilier En savoir
Fourchette de prix :
| Fourchette haute | 281 923 € |
| Fourchette intermédiaire | 191 610 € |
| Fourchette basse | 136 475 € |
Prix moyen au m²
|
Prix moyen au m² sur la résidence El Verano |
Prix moyen au m² superficie Scellier, résidence El Verano | Prix au m² réduction d'impôt déduite | Prix moyen au m² sur le secteur de Nantes dans le neuf |
| 4 650 € | 4 298 € | 2 818 € | De 2 950 € à 5 350 € |
Prix moyen au m² sur les typologies de logements :
| Prix moyen au m² sur la résidence El Verano. | Prix moyen au m² sur la résidence El Verano, superficie Scellier. | Prix moyen réduction d'impôt déduite. | Prix moyen au m² sur le secteur de Nantes | Prix moyen au m² sur la Loire Atlantique | Prix moyen au m² sur les Pays de la Loire | |
| T1 | 4 865 € | 4 271 € | 2 764 € | De 360 € à 5 350 € | 4 450 € | 4 240 € |
| T2 | 4 632 € | 4 315 € | 2 829 € | De 3 420 € à 3950 € | 3 380 € | 3 320 € |
| T3 | 4 641 € | 4 261 € | 2 923 € | De 2 950 à 3 760 € | 3 270 € | 3 200 € |
Evolution des prix :
Evolution des prix dans le neuf sur le court terme : (Sources: DREAL Pays de la Loire) :
| Evolution sur un an | Evolution Trimestrielle | |
| Pays de la Loire | + 6.95 % | + 0.57 % |
| Loire Atlantique | + 4.2 % | + 0.15 % |
Evolution de l'indice de prix INSEE : (Sources INSEE - Notaires de France) :
| Sur les cinq dernières années, secteur de Nantes |
+ 14.3 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années, secteur de Nantes |
+ 2.86 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années, région Pays de la Loire |
+ 2.82 % |
Evolution de l'indice INSEE sur un an ( de 2009 à 20110) :
| Pays de la Loire | + 3.4 % |
| Loire Atlantique | + 2.5 % |
L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.
Etude du marché immobilier : (Sources: DREAL Pays de la Loire) :
Etat de commercialisation des logements neufs (appartements) au premier trimestre 2011 :
Région Pays de la Loire
Tout types d'appartement :
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 1 432 Unités | + 48.7 % |
| Ventes - Réservations | 1 468 Unités | + 14.96 % |
| Stocks | 2 606 Unités | - 6.23 % |
T1/T2
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 772 Unités | + 51.67 % |
| Ventes - Réservations | 740 Unités | + 17.27 % |
| Stocks | 1 094 Unités |
+ 1.2 % |
T3
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 534 Unités | + 70 % |
| Ventes - Réservations | 553 Unités | + 12.6 % |
| Stocks | 1 039 Unités | - 5.8 % |
Département Loire Atlantique
Tout types d'appartement :
| Variation sur un an | ||
| Mises en vente | 989 Unités | + 35.48 % |
| Ventes - Réservations | 1 099 Unités | + 19.07 % |
| Stocks | 1536 Unités | - 8.52 % |
T1/T2
| Variation sur un an ( du premier trimestre 2010 au premier trimestre 2011) |
||
| Mises en vente | 555 Unités | + 35.37 % |
| Ventes - Réservation | 576 Unités | + 18.03 % |
| Stocks | 689 Unités | + 6.65 % |
T3
| Variation sur un an (Du premier trimestre 2010 au premier trimestre 2011) |
||
| Mises en vente | 358 Unités | + 68.08 % |
| Ventes - Réservations | 400 Unités | + 26.58 % |
| Stocks | 576 Unités | + 8.28 % |
Démographie sur le secteur :
Variations annuelles de population :
| Nantes | + 0.5 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | + 0.5 % |
| Loire Atlantique | + 1.1 % |
| Pays de la Loire | + 1 % |
| Comparatif France entière | + 0.7 % |
Composition du parc de logement sur le secteur :
Résidences principales selon la période d'achèvement :
En % du parc de logement existant : (Sources: INSEE)
| Avant 1990 | Après 1990 | |
| Nantes | 79 % | 21 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | 77.1 % | 22.9 % |
| Loire Atlantique | 75.7 % | 24.3 % |
| Pays de la Loire | 77.8 % | 22.2 % |
Répartition des résidences principales selon la typologie :
| Maisons | Appartements | |
| Nantes | 22.1 % | 76.9 % |
| Communauté Urbaine Nantes Métropole | 43.6 % | 55.6 % |
| Loire Atlantique | 63.3 % | 35.3 % |
| Pays de la Loire | 71.7 % | 26.8 % |
L'EMPLACEMENT DE LA RESIDENCE :
Nantes : Une métropole régionale qui regroupe + de 600 000 habitants et l'un des premiers bassin d'emplois.
- + de 250 000 emplois salariés
- + de 35 000 entreprises dont 2 108 dans la seule industrie.
- A 40 minutes de la mer
- A 2 heures de Paris en TGV
La situation de la résidence :
La résidence se trouve au Nord Ouest de Nantes, à proximité de l'école primaire, d'infrastructures sportives du SNUC.
A quelques pas de la résidence : arrêt de bus N°54 qui permet de rejoindre le centre ville de Nantes (mairie) en 15 minutes.
A proximité immédiate de la résidence ( moins de 15 minutes)
- Banques
- Pharmacie
- Marché hebdomadaire
- Supermarché
Le Promoteur :
Le groupe de promotion est né la volonté de regrouper, en une structure unique, des compétences exercées dans les divers métiers de l'immobilier.
Centré au départ sur l'activité d'aménageur-lotisseur, le champ d'intervention de ce promoteur s'est élargi à la promotion-construction, la rénovation d’immeubles situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP et dans les opérations de marchand de biens.
Il définit les programmes et pilote l’ensemble des professionnels (architectes, bureaux d’études, paysagistes, entreprises) qui participent à l’élaboration du projet, de la conception du permis de construire jusqu’à la livraison des logements aux propriétaires.
De la préconisation de sites privilégiés à la réalisation de véritables espaces de vie, ce promoteur élabore ses opérations avec le souci constant d’en parfaire l’harmonie et la cohérence architecturale.
Les références :
MARANS (17) - LA RESIDENCE LE CLOS DU PALMIER
DAX (40) - RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE
COUERON (44) - LES HAUTS DU LAC
NANTES (44) - RESIDENCE ALEXANDRE FRIEDMANN
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L'avis de DIRECT PRODUIT : - Une opportunité d'investissement plus value : |
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