Le Comité de Commercialisation Direct Produit a retenu de nombreux points importants parmi lesquels la gestion sécurisée. Pouvez-vous nous en dire un peu plus...

Le point qui nous semble le plus important, en effet, est le fait que ce programme propose plusieurs garanties de revenus locatifs, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui sur la majorités des propositions d’investissement en Scellier.

Le gestionnaire est donc de qualité sur ce programme...  

Oui. Pour obtenir de telles garanties, l’administrateur de biens doit obligatoirement être expérimenté et avoir de bons résultats... et peu de sinistres. C’est donc un gestionnaire « sûr »...

La qualité du promoteur est-elle importante pour obtenir ce type de garantie ?

Oui. L’expérience du promoteur et sa capacité à réaliser sont également prises en compte par les compagnies d’assurance pour obtenir ces garanties.

La rentabilité s’en ressent-elle ?

Dans le cas de cette résidence la rentabilité offerte sur l’investissement est tout à fait dans les rentabilités que l’on trouve sur le marché et ne subit pas le coût des garanties proposées.

Que pensez-vous de la situation du programme ?

La situation cumule 3 points positifs :

1. Elle répond à la forte augmentation annuelle de population qui va se prolonger en Languedoc Roussillon et principalement sur l’Hérault et toutes les communes dans un rayon de 50kms autour de Montpellier.

2. La situation de la résidence est une réponse aux actifs entre Béziers et Montpellier. Il y a une proximité intéressante de l’A9. On y accède directement. C’est aussi une réponse aux besoins des nouveaux arrivants. Ils peuvent aller rapidement à la mer... l’aéroport est à 10mn... Béziers est à 15mn et Montpellier à 30mn. Pour le nouvel arrivant c’est bien placé pour « tout ». On accède rapidement à « tout »...

3. La situation à Portiragnes est très intéressante. C’est une ville exclusivement « pavillonnaire » qui ne connaîtra jamais de développement de grands ensembles immobiliers.

Que pensez-vous de la résidence en elle-même ?

De par sa situation, ... elle est à proximité, à pieds, de tous les commerces nécessaires... la résidence est très attrayante... La typologie des logements est également un plus. Les T2, T3, T4 (avec terrasses à vivre pour chaque logement), s’adressent autant au acquéreurs investisseurs qu’aux accédants à la propriété et qu’aux nouveaux arrivants (retraités...) recherchant un pied à terre sur une commune du le littoral méditerranéen...
La réalisation, l’architecture et la surface des logements assurent une pérennité de l’investissement. Une fois passée la période de défiscalisation il s’offrira plusieurs solutions à l’investisseur :

1. La revente en accession à la propriété
2. La revente en résidence retraite ou de loisir (secondaire)
3. L’occupation en résidence de vacance ou de retraite (pour le propriétaire)
4. La location saisonnière
5. La location en résidence principale

C’est la situation qui permet cela... on est à coté du Cap d’Agde, de Béziers, de la mer, de Montpellier, de toutes les zones d’activités. On peut tout envisager pour cette résidence... Tous les critères d’un bon investissement immédiat et dans le temps sont remplis.

Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux

Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 45 000 €

Acquisition d'un T3 au prix de 159 000 €, loyers annuels de 5 880 €

Répartition du financement de l'opération :

Epargne immobilière à réaliser :

Annuelle : 7 237 € - 13 653 € = - 6 416 €

Mensuelle : 6 416 €/12 mois = 534 €

Répartition du financement :

Rentabilité patrimoine immobilier :

Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : + 4.5 %

Montant des loyers et comparatif : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Evolution des loyers sur le secteur en 2009 : (Source: observatoire des loyers Clameur)

Une hausse des loyers de marché beaucoup plus importante sur la typologie de logements proposés par la résidence du Midi

Evolution du marché des loyers sur Portiragnes selon la typologie des logements :

Une forte croissance démographique sur le long terme générant un important besoin en logements :

Variation annuelle de population sur le long terme sur le secteur de Portiragnes :

Le logement sur le secteur de Portiragnes :

Un parc de logements vieillissant :

Une insuffisance de l'offre de logement en résidence principale :

Catégorie et types de logements :

Une forte proportion de propriétaire et une insuffisance de l'offre en locatif :

Résidences principales selon le statut d'occupation :

Une sur représentation des catégories de population au profil locatif :

Emplois par catégories socioprofessionnelle :

Prix moyen des lots : 176 661 €

Fourchette de prix :

Prix moyen au m² :

Prix moyen au m² sur les typologies de logement :

Evolution de l'indicde de prix INSEE : (moyenne annuelle de 2004 à 2009)

L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.

Etude du marché immobilier :

Etat de commercialisation des logements neufs en Languedoc Roussillon au premier trimestre 2010 :

Principales caractéristiques du marché immobilier en Languedoc Roussillon :

Une progression constante des prix qui n'a pas été touchée par la crise de 2008 – 2009.
Cependant, une raréfaction de l'offre est attendue pour la fin 2010  et 2011 en raison du ralentissement des mises en chantier en 2008 et 2009 et en cons équence une augmentation des prix dans le neuf est attendue dans les prochains mois.

Cette augmentation est une tendance qui se confirmera sur le long voir le très long terme. En effet la région Languedoc Roussillon est celle qui connaît la plus forte croissance démographique due aux nouveaux arrivants. Ainsi, au premier Janvier 2009, la population régionale est estimée à 2 616 000 habitants soit 28 000 de plus qu'en 2008. L'essentiel de la croissance démographique revient aux nouveaux arrivants fortement demandeurs en logements, surtout dans les zones péri urbaine et rurales.

Depuis 1999, nombre de logement s'est accru de 13%  et de 14ù dans mes zones rurales et péri urbaine.

Le département de l'Hérault (34) :

Au sein de la région Languedoc Roussillon, l'Hérault fait figure d'exception avec une croissance démographique annuelle de 1.5% depuis 1999, ce qui place le département au 4e rang français.
Ainsi, au premier Janvier 2007 ( date du dernier recensement), l'Hérault compte 1 0011 200 habitants. Chaque année, ce sont 14 300  personnes supplémentaires qui viennent s'installer dans ce d département, générant une importante demande de logements.

Portiragnes : Population et évolution démographique :

Population à Portiragnes :

Variation annuelle de la population en % :

Le parc de logements à Portiragnes :

Un parc vieillissant mais qui continue à progresser avec les nouveaux arrivants :

Le Comité de Commercialisation Direct Produit a retenu de nombreux points importants parmi lesquels la gestion sécurisée. Pouvez-vous nous en dire un peu plus...

Le point qui nous semble le plus important, en effet, est le fait que ce programme propose plusieurs garanties de revenus locatifs, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui sur la majorités des propositions d’investissement en Scellier.

Le gestionnaire est donc de qualité sur ce programme...  

Oui. Pour obtenir de telles garanties, l’administrateur de biens doit obligatoirement être expérimenté et avoir de bons résultats... et peu de sinistres. C’est donc un gestionnaire « sûr »...

La qualité du promoteur est-elle importante pour obtenir ce type de garantie ?

Oui. L’expérience du promoteur et sa capacité à réaliser sont également prises en compte par les compagnies d’assurance pour obtenir ces garanties.

La rentabilité s’en ressent-elle ?

Dans le cas de cette résidence la rentabilité offerte sur l’investissement est tout à fait dans les rentabilités que l’on trouve sur le marché et ne subit pas le coût des garanties proposées.

Que pensez-vous de la situation du programme ?

La situation cumule 3 points positifs :

1. Elle répond à la forte augmentation annuelle de population qui va se prolonger en Languedoc Roussillon et principalement sur l’Hérault et toutes les communes dans un rayon de 50kms autour de Montpellier.

2. La situation de la résidence est une réponse aux actifs entre Béziers et Montpellier. Il y a une proximité intéressante de l’A9. On y accède directement. C’est aussi une réponse aux besoins des nouveaux arrivants. Ils peuvent aller rapidement à la mer... l’aéroport est à 10mn... Béziers est à 15mn et Montpellier à 30mn. Pour le nouvel arrivant c’est bien placé pour « tout ». On accède rapidement à « tout »...

3. La situation à Portiragnes est très intéressante. C’est une ville exclusivement « pavillonnaire » qui ne connaîtra jamais de développement de grands ensembles immobiliers.

Que pensez-vous de la résidence en elle-même ?

De par sa situation, ... elle est à proximité, à pieds, de tous les commerces nécessaires... la résidence est très attrayante... La typologie des logements est également un plus. Les T2, T3, T4 (avec terrasses à vivre pour chaque logement), s’adressent autant au acquéreurs investisseurs qu’aux accédants à la propriété et qu’aux nouveaux arrivants (retraités...) recherchant un pied à terre sur une commune du le littoral méditerranéen...
La réalisation, l’architecture et la surface des logements assurent une pérennité de l’investissement. Une fois passée la période de défiscalisation il s’offrira plusieurs solutions à l’investisseur :

1. La revente en accession à la propriété
2. La revente en résidence retraite ou de loisir (secondaire)
3. L’occupation en résidence de vacance ou de retraite (pour le propriétaire)
4. La location saisonnière
5. La location en résidence principale

C’est la situation qui permet cela... on est à coté du Cap d’Agde, de Béziers, de la mer, de Montpellier, de toutes les zones d’activités. On peut tout envisager pour cette résidence... Tous les critères d’un bon investissement immédiat et dans le temps sont remplis.

Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux

Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 45 000 €

Acquisition d'un T3 au prix de 159 000 €, loyers annuels de 5 880 €

Répartition du financement de l'opération :

Epargne immobilière à réaliser :

Annuelle : 7 237 € - 13 653 € = - 6 416 €

Mensuelle : 6 416 €/12 mois = 534 €

Répartition du financement :

Rentabilité patrimoine immobilier :

Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : + 4.5 %

Montant des loyers et comparatif : (Source : Observatoire des loyers Clameur)

Evolution des loyers sur le secteur en 2009 : (Source: observatoire des loyers Clameur)

Une hausse des loyers de marché beaucoup plus importante sur la typologie de logements proposés par la résidence du Midi

Evolution du marché des loyers sur Portiragnes selon la typologie des logements :

Une forte croissance démographique sur le long terme générant un important besoin en logements :

Variation annuelle de population sur le long terme sur le secteur de Portiragnes :

Le logement sur le secteur de Portiragnes :

Un parc de logements vieillissant :

Une insuffisance de l'offre de logement en résidence principale :

Catégorie et types de logements :

Une forte proportion de propriétaire et une insuffisance de l'offre en locatif :

Résidences principales selon le statut d'occupation :

Une sur représentation des catégories de population au profil locatif :

Emplois par catégories socioprofessionnelle :

Prix moyen des lots : 176 661 €

Fourchette de prix :

Prix moyen au m² :

Prix moyen au m² sur les typologies de logement :

Evolution de l'indicde de prix INSEE : (moyenne annuelle de 2004 à 2009)

L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.

Etude du marché immobilier :

Etat de commercialisation des logements neufs en Languedoc Roussillon au premier trimestre 2010 :

Principales caractéristiques du marché immobilier en Languedoc Roussillon :

Une progression constante des prix qui n'a pas été touchée par la crise de 2008 – 2009.
Cependant, une raréfaction de l'offre est attendue pour la fin 2010  et 2011 en raison du ralentissement des mises en chantier en 2008 et 2009 et en cons équence une augmentation des prix dans le neuf est attendue dans les prochains mois.

Cette augmentation est une tendance qui se confirmera sur le long voir le très long terme. En effet la région Languedoc Roussillon est celle qui connaît la plus forte croissance démographique due aux nouveaux arrivants. Ainsi, au premier Janvier 2009, la population régionale est estimée à 2 616 000 habitants soit 28 000 de plus qu'en 2008. L'essentiel de la croissance démographique revient aux nouveaux arrivants fortement demandeurs en logements, surtout dans les zones péri urbaine et rurales.

Depuis 1999, nombre de logement s'est accru de 13%  et de 14ù dans mes zones rurales et péri urbaine.

Le département de l'Hérault (34) :

Au sein de la région Languedoc Roussillon, l'Hérault fait figure d'exception avec une croissance démographique annuelle de 1.5% depuis 1999, ce qui place le département au 4e rang français.
Ainsi, au premier Janvier 2007 ( date du dernier recensement), l'Hérault compte 1 0011 200 habitants. Chaque année, ce sont 14 300  personnes supplémentaires qui viennent s'installer dans ce d département, générant une importante demande de logements.

Portiragnes : Population et évolution démographique :

Population à Portiragnes :

Variation annuelle de la population en % :

Le parc de logements à Portiragnes :

Un parc vieillissant mais qui continue à progresser avec les nouveaux arrivants :