Détails du programme
Direct Produit est missionné par le promoteur pour diffuser, assurer la communication , la prise de mandat de vente, l'animation commerciale, et le back office ventes.
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Outils de Vente
- Un emplacement idéal pour une résidence senior : centre ville
- Un gestionnaire exploitant spécialisé
- Une véritable résidence senior spécialement conçue pour les seniors
Infos Pratiques
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| Type de lot | Prix à partir de |
|---|---|
| Appt T1 bis | 144 342 € HT |
| Appt T2 | 122 592 € HT |
| Appt T3 | 200 553 € HT |
 Voir la grille des prix
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Lots disponibles : 17 lots Total lots résidence : 79 lots Nb de bâtiments : 2 bâtiments |
Situation com. : commercialisation en cours actable Situation chantier : Ouvert |
Notre avis
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Intérêt de la résidence En savoir
Les + de l'emplacement :
Un emplacement en parfaite adéquation avec les besoins des occupants d'une résidence senior :
En coeur de ville face au jardin des plantes et au plateau piéton de Saint Etienne
- A proximité immédiate de tous les commerces et services publics
- Arrêt de bus à 200 m de la résidence.
- Gare SNCF : 4 minutes de la résidence
- Hôpital : 4 minutes de la résidence
- Supermarché : 900 m de la résidence
Les + de la résidence :
Un programme de 76 logements spécialement conçus pour les seniors, du T1 bis au T2, chaque unité sera entièrement meublé et équipé + loggia ou balcon.
- La résidence sera composée de deux bâtiments séparés par un patio.
- Les espaces de services dédiés en rez de chaussée sont les suivants: restaurant, salon, coin bar, accueil et locaux administratifs.
- Tous les logements seront pourvus d'un parking en sous sol.
Services qui seront mis à la disposition des occupants :
- Accueil sept jours sur sept
- Gardiennage de nuit, réponse aux appels d'urgence
- Assistance 24h sur 24
- Ménage, repassage
- Restauration avec cuisine familiale
- Activités d'animation et de loisirs
- Assistance administrative et secrétariat
- Prestations médicales et paramédicales assurées par des intervenants extérieurs.
Les + fiscaux :
Une baisse de l'imposition de 14 % à 57 % + récupération de TVA d'un montant de 31 350 € pour les contribuables payant de 3 453 € à 13 333 € d'impôt par an.
Acquisition d'un T1 bis au prix de 160 769 € HT, loyer mensuel prévisionnel de 561 €
Revenus annuels de l'acquéreur : 70 000 €
Acquisition par une personne seule, 1 part fiscale :
- Imposition avant investissement : 13 333 €
- Imposition après investissement : 11 360 € sur neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 14 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par une personne seule, 1 enfant à charge, 1.5 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 10 997 €
- Imposition après investissement : 9 024 € sur neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 17 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 2 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 7 767 €
- Imposition après investissement : 5 793 € pendant neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 25 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 1 enfant à charge, 2.5 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 5 472 €
- Imposition après investissement : 3 498 €
- Une diminution de l'imposition de 36 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 2 enfants, 3 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 4 802 €
- Imposition après investissement : 2 829 €
- Une diminution de l'imposition de 41 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 3 enfants à charge, 4 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 3 463 €
- Imposition après investissement : 1 489 € par an pendant neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 57 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Épargne mensuelle moyenne sur 20 ans :
- Pour 0 % d'apport : 539 €
- Pour 10 % d'apport : 429 €
- Pour 20 % d'apport : 319 €
- Pour 30 % d'apport : 208 €
Financement sur 20 ans par un prêt amortissable au taux de 4.26 %
Taux d'endettement inférieur à 30 %
Les + patrimoniaux :
Un investissement locatif en parfaite adéquation avec les besoins locaux : une rente locative sécurisée sur le long terme :
Sur le secteur de Saint Etienne, une forte proportion de seniors : + de 25 % de la population est âgée de plus de soixante ans. Cette proportion devrait augmenter de façon considérable sur l'ensemble du département de la Loire et plus particulièrement sur la ville même de Saint Etienne, pour atteindre + de 30 % du total de la population de Saint Etienne.
Une offre en hébergement pour les seniors quasi inexistante, tant sur le département de la Loire que sur Saint Etienne. L'offre s'adresse aujourd'hui aux personnes âgées dépendantes via des ehpad dont le nombre s'établit à un niveau élevé mais aucune alternative n'est proposée aux seniors valides à la recherche d'un hébergement spécifique. La résidence répondra à un véritable besoin .
Un gestionnaire spécialisé dans l'exploitation et la gestion de résidences pour seniors.
Un investissement complément de revenu sur le long terme :
Complément de revenus défiscalisés :
Sous le dispositif Censi Bouvard (système de réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement)
- Sur 10 ans : 61 926 €
- Sur 15 ans : 99 465 €
- Sur 20 ans : 115 012 €
Sous le dispositif LMNP système de déduction des amortissements :
- Sur 10 ans : 61 926 €
- Sur 15 ans : 99 465 €
- Sur 20 ans : 138 920 €
- Sur 25 ans : 180 386 €
- Sur 30 ans : 223 968 €
- Sur 35 ans : 269 773 €
- Sur 40 ans : 308 094 €
La résidence et ses logements répond aux normes HQE : bâtiment très haute qualité environnementale: installation de anneaux solaires, toit végétalisé, isolation thermique renforcée.
Intérêt fiscal et financier En savoir
Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux
Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 70 000 €
Acquisition d'un T2 à 160 869 € HT, loyer mensuel prévisionnel de 561 €
| Avant acquisiton |
Après acquisition |
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| Situation familiale |
||||
| Composition du foyer fiscal |
Couple marié 2 enfants |
Couple marié 2 enfants |
Composition du foyer fiscal |
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| Nombre de parts fiscales |
3 |
3 |
Nombre de parts fiscales |
|
| Revenus | ||||
| Salaires | 70 000 € |
70 000 € |
Salaires |
|
| Revenus fonciers |
0 € |
0 € |
Revenus fonciers |
|
| Autre revenus |
0 € |
7 352 € |
Revenus locatifs |
|
| Autres revenus |
||||
| Total des revenus fiscalisés |
70 000 € |
77 352 € |
Total des revenus |
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| Imposition |
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| 4 802 € |
2 829 € sur 9 ans |
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| Total des avantages fiscaux |
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| Réduction directe d'impôts |
0 € |
1 974 € par an + 31 350 € |
Réduction directe d'impôts (17 766 € sur 9 ans) TVA récupérée |
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Répartition du financement de l'opération :
| Financement de l'opération | Total | Prêt complémentaire | Total | |
| Prix d'acquisition + frais |
199 868 € | Montant | ||
| Apport personnel | 0 € | Apport personnel | ||
| Durée | 20 ans | Durée | ||
| Mensualités | 1 255 € | Mensualités | ||
| Type de prêt | amortissable | |||
| Taux | 4.26 % |
| DÉBIT | Par an | Sur 20 ans | Par an | Sur 20 ans | CRÉDIT | |
| Charges de l'emprunt | 15 062 € | 301 240 € | 7 352 € | 147 050 € | Loyers perçus | |
| Charges locatives ou foncières | 619 € | 12 383 € | 2 254 € | 45 098 € | Réduction d'impôt (après déduction du supplément de revenus constitué des loyers) | |
| CSG CRDS | 98 € | 1 963 € | |
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| Total compte débit | 15 779 € | 315 586 € | 9 606 € | 192 148 € | Total compte crédit |
Epargne immobilière à réaliser :
Annuelle : 9 606 € - 15 779 € = - 6 173 €
Mensuelle : 6 173 €/12 mois = 514 €
Répartition du financement :
Rente complément de revenu défiscalisé :
| Sur 20 ans | 115 012 € |
Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : + 6.10 %
Le marché locatif En savoir
Les populations seniors sur le secteur de Saint Etienne :
Populations de plus de 60 ans sur le secteur de Saint Etienne : (Sources : INSEE)
En % de la population :
| Hommes | Femmes | |
| Agglomération de Saint Etienne | 24.4 % | 27.5 % |
| Département de la Loire | 21.8 % | 27.4 % |
| Région Rhône Alpes | 18.9 % | 23.3 % |
Proportion de retraités sur le secteur de Saint Etienne :
| En % de la population | |
| Agglomération de Saint Etienne | 28.5 % |
| Département de la Loire | 29.5 % |
| Région Rhône Alpes | 24.9 % |
Projections démographique :
Au niveau national : En 2050, une personne sur trois aurait 60 ans ou plus
En 2050, 22,3 millions de personnes seraient âgées de 60 ans ou plus contre 12,6 millions en 2005, soit une hausse de 80 % en 45 ans. C’est entre 2006 et 2035 que cet accroissement serait le plus fort (de 12,8 à 20,9 millions), avec l’arrivée à ces âges des générations nombreuses issues du baby-boom, nées entre 1946 et 1975. Entre 2035 et 2050, la hausse serait plus modérée. Les personnes qui atteindront 60 ans appartiennent à des générations moins nombreuses. Par ailleurs, les générations du baby-boom nées juste après-guerre approcheront 90 ans : elles parviendront donc à des âges de forte mortalité.
Le vieillissement de la population française s’accentuerait entre 2005 et 2050 : alors que 20,8 % de la population résidant en France métropolitaine avait 60 ans ou plus en 2005, cette proportion serait de 30,6 % en 2035 et de 31,9 % en 2050.
Le vieillissement est inéluctable, au sens où il est inscrit dans la pyramide des âges actuelle, puisque les personnes qui atteindront 60 ans à l’horizon 2050 sont déjà toutes nées (en 1989 ou avant). L’allongement de la durée de vie dans les années futures ne fait qu’accentuer son ampleur. En effet, même si l’espérance de vie se stabilisait à son niveau de 2005, le nombre de personnes âgées de 60 ans ou plus augmenterait quand même de 50 % entre 2005 et 2050.
Les modes de résidence des personnes âgées en France :
(Sources : INSEE-Trajectoire résidentielle des personnes âgées)
Les modalités de logement chez les seniors :
Plus les personnes âgées vieillissent, plus leur choix se porte sur des logements de petites tailles.
à partir de 70 ans, le statut de locataire est préféré à celui de propriétaire.
Évolution de la population de la France métropolitaine de 2015 à 2050 (INSEE) :
| 60-64 ans | 65 ans et + | 75 ans et + | |
| 2015 | 6.2 % | 18.4 % | 9.1 % |
| 2020 | 6.1 % | 20.1 % | 9.1 % |
| 2025 | 6.2 % | 21.7 % | 10.5 % |
| 2030 | 6.1 % | 23.2 % | 12 % |
| 2035 | 6.1 % | 24.5 % | 13.3 % |
| 2040 | 5.4 % | 25.6 % | 14.3 % |
| 2045 | 5.8 % | 25.8 % | 15 % |
| 2050 | 5.7 % | 26.2 % | 15.6 % |
Projection de l'évolution des populations de plus de soixante ans sur le secteur de Saint Etienne :
(Sources : INSEE) :
Département de la Loire :
| 2005 | 2010 | 2015 | 2020 | |
| 60 ans et plus | 23.5 % | 26 % | 28.4 % | 30.4 % |
Variation de la population des + de 60 ans dans le département de la Loire :
| 2007 | 2040 |
| 18.7 % | 26.3 % |
L'offre en hébergement à destination des seniors sur le département de la Loire :
| Nombre de structures | Nombres de places | |
| EHPAD | 100 | 8 115 |
| Foyers résidences | 29 | 1 900 |
| Foyers résidences privées | 8 | 177 |
L'offre en hébergement à destination ds seniors sur la ville de Saint Etienne :
| Nombre de structures | Nombre de places | |
| Foyers résidence publics | 7 | 472 |
| Foyers résidences privées | 0 | 0 |
L'exploitant de la résidence :
AQUARELIA : Un gestionnaire rigoureux, spécialiste des résidences seniors :
Pionnier sur la gestion immobilière de résidences services dédiées aux seniors, le groupe AQUARELIA est aujourd'hui un acteur reconnu sur le marché. Sa marque AQUARELIA véhicule un véritable concept déclin dans chacune de ses résidences.
Pour ses hôtes résidents, c'est le bien-être d'une vie sans contrainte dans un esprit chaleureux : une indépendance d'habitat, un environnement moderne et sécurisé, une offre compléte de services. Pour ses clients propriétaires investisseurs, c'est l'assurance d'une gestion rigoureuse d'un acteur d'expérience.
La grande force du groupe réside en la pertinence de l'état des lieux du marché et de son profil, de l'analyse du potentiel des sites en fonction des besoins locaux. Aquarelia exploite à ce jour 6 résidences dans le quart sud est de la France et 6 projets sont à l'étude.
Le groupe en chiffre :
- 4 000 000 € de chiffre d'affaire en 2009
- 500 appartements en gestion
- 230 000 € de loyers par mois
- 130 personnes au sein du groupe
- 23 000 repas servis par mois.
Pôle de compétences :
- Gestion des résidences
- Gestion et animation des ressources humaines
- Gestion administrative, budgétaire et financière des établissementsnts
- Gestion de la logistique
- Relation avec les partenaires extérieurs
- Relation avec la famille et suivi individuel des personnes
- Prise à bail des appartements
- Mise en place d'une démarche de qualité
- Gestion d'un pôle de restauration intégré.
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : Un investissement locatif en parfaite adéquation avec les besoins locaux : une rente locative sécurisée sur le long terme : - Sur le secteur de Saint Etienne, une forte proportion de seniors : + de 25% de la population est âgée de plus de soixante ans. Cette proportion devrait augmenter de façon considérable sur l'ensemble du département de la Loire et plus particulièrement sur la ville même de Saint Etienne, pour atteindre + de 30% du total de la population de Saint Etienne. - Une offre en hébergement pour les seniors quasi inexistante, tant sur le département de la Loire que sur Saint Etienne. L'offre s'adresse aujourd'hui aux personnes âgées dépendantes via des ehpad dont le nombre s'établit à un niveau élevé mais aucune alternative n'est proposé aux seniors valide à la recherche d'un hébergement spécifique. La résidence répondra à un véritable besoin . - Un gestionnaire spécialisé dans l'exploitation et la gestion de résidences pour seniors. |
Le marché immobilier En savoir
Fourchette de prix :
| Fourchette haute | 263 909 € |
| Fourchette intermédiaire | 192 399 € |
| Fourchette basse | 135 706 € |
Prix moyen au m² :
| Prix moyen au m² sur la résidence | Prix moyen au m² réduction d'impôt déduite |
Prix moyen au m² sur le secteur de Saint Etienne dans le neuf |
| 3 774 € | 3 064 € | De 2 180 € à 2 930 € |
Prix moyen au m² sur les typologies de logement :
| Prix moyen au m² sur la résidence | Prix moyen, réduction d'impôt déduite | Prix moyen au m² sur le secteur de Saint Etienne | Prix moyen au m² sur le département de la Loire | Prix moyen au m² sur la région Rhône Alpes | |
| T1 | 3 933 € | 3 204 € | Nc | Nc | 4 210 € |
| T2 | 3 674 € | 2 700 € | Nc | 2 750 € | 3 880 € |
| T3 | 3 268 € | 2 679 € | De 2 180 € à 2 780 € |
2 650 € | 3 520 € |
NC : pas assez de transactions et de logements mis en commercialisation sur cette typologie pour établir une fourchette de prix fiable.
Évolution des prix :
Évolution des prix dans le neuf sur le court terme :
(Sources : Dreal Rhône-Alpes)
| Évolution sur un an | Évolution trimestrielle | |
| Ville de Saint Etienne | + 6 % | + 11 % |
| Région Rhône Alpes | + 8.5 % | + 3.6 % |
Évolution de l'indice de prix INSEE : (Sources : INSEE-Notaires de France)
(Moyenne annuelle de 2006 à 2011)
| Sur les cinq dernières années secteur de Saint Etienne |
+ 13.8 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernirès années secteur de Saint Etienne |
+ 2.76 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années sur la région Rhône Alpes |
+ 2.04 % |
Évolution de l'indice INSEE sur un an (de 2010 à 2011) :
| Région Rhône Alpes | + 5.9 % |
L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.
Étude du marché immobilier :
Composition du parc de logement sur le secteur :
Résidences principales selon la période d'achèvement :
En % du parc de logement existant : (Sources : INSEE)
| Avant 1990 | Après 1990 | |
| Ville de Saint Etienne | 92.4 % | 7.6 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
89.1 % | 10.9 % |
| Département de la Loire | 86.1 % | 13.9 % |
| Région Rhône Alpes | 80.2 % | 19.8 % |
Répartition des résidences principales selon la typologie :
| Maisons |
Appartements |
|
| Ville de Saint Etienne |
11.1 % |
88.1 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
28.3 % |
70.9 % |
| Département de la Loire |
50 % |
49.2 % |
| Région Rhône Alpes |
46.3 % |
52.6 % |
| Résidences principales |
Résidences secondaires |
|
| Ville de Saint Etienne |
87.1 % |
2.5 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
89.4 % |
2 % |
| Département de la Loire |
86.8 % |
4.8 % |
| Région Rhône Alpes |
81.5 % |
12.1 % |
L'emplacement de la résidence :
Un emplacement en parfaite adéquation avec les besoins des occupants d'une résidence senior :
- En coeur de ville face au jardin des plantes et au plateau piéton de Saint Etienne
- A proximité immédiate de tous les commerces et services publics
- Arrêt de bus à 200 m de la résidence.
- Gare SNCF : 4 minutes de la résidence
- Hôpital : 4 minutes de la résidence
- Supermarché : 900 m de la résidence
Le Promoteur : Le groupe Faure
Portant son chiffre d'affaire de 7.5 millions d'euros à 100 millions d'euros entre 1996 et 2006, le groupe Faure s'est donné les moyens d'assurer son expansion en s'appuyant sur des partenaires extérieurs privés, sur le dynamisme et la compétence de ses collaborateurs et sur plusieurs sociétés dont la plus importante est la SAS Immobilière Faure, sociétés développant leurs activités dans les domaines suivants :
- Promotion immobilière en accession à la propriété
- Aménagement foncier
- Marchand de biens
- Immobilier de loisirs à la mer et à la montagne
- Immobilier de bureau
- Cabinet de transactions immobilières
Les réalisations du groupe Faure :
- Aquérelia : Saint Etienne
- Les Domaines de l'Arselle : Chamrousse
- Côté Provence : Gréoux les Bains
- Résidence Vanilla : Saint Etienne
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : - Un investissement immobilier locatif ++ de par son emplacement : idéal en plein centre ville. - Un marché immobilier porteur avec une croissance des prix de + 2.76 % par an en moyenne sur les cinq dernières années et de + 5.9 % sur un an. |
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Emplacement
| Situation dans la région |
|---|
Notre avis
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Intérêt de la résidence En savoir
Les + de l'emplacement :
Un emplacement en parfaite adéquation avec les besoins des occupants d'une résidence senior :
En coeur de ville face au jardin des plantes et au plateau piéton de Saint Etienne
- A proximité immédiate de tous les commerces et services publics
- Arrêt de bus à 200 m de la résidence.
- Gare SNCF : 4 minutes de la résidence
- Hôpital : 4 minutes de la résidence
- Supermarché : 900 m de la résidence
Les + de la résidence :
Un programme de 76 logements spécialement conçus pour les seniors, du T1 bis au T2, chaque unité sera entièrement meublé et équipé + loggia ou balcon.
- La résidence sera composée de deux bâtiments séparés par un patio.
- Les espaces de services dédiés en rez de chaussée sont les suivants: restaurant, salon, coin bar, accueil et locaux administratifs.
- Tous les logements seront pourvus d'un parking en sous sol.
Services qui seront mis à la disposition des occupants :
- Accueil sept jours sur sept
- Gardiennage de nuit, réponse aux appels d'urgence
- Assistance 24h sur 24
- Ménage, repassage
- Restauration avec cuisine familiale
- Activités d'animation et de loisirs
- Assistance administrative et secrétariat
- Prestations médicales et paramédicales assurées par des intervenants extérieurs.
Les + fiscaux :
Une baisse de l'imposition de 14 % à 57 % + récupération de TVA d'un montant de 31 350 € pour les contribuables payant de 3 453 € à 13 333 € d'impôt par an.
Acquisition d'un T1 bis au prix de 160 769 € HT, loyer mensuel prévisionnel de 561 €
Revenus annuels de l'acquéreur : 70 000 €
Acquisition par une personne seule, 1 part fiscale :
- Imposition avant investissement : 13 333 €
- Imposition après investissement : 11 360 € sur neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 14 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par une personne seule, 1 enfant à charge, 1.5 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 10 997 €
- Imposition après investissement : 9 024 € sur neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 17 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 2 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 7 767 €
- Imposition après investissement : 5 793 € pendant neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 25 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 1 enfant à charge, 2.5 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 5 472 €
- Imposition après investissement : 3 498 €
- Une diminution de l'imposition de 36 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 2 enfants, 3 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 4 802 €
- Imposition après investissement : 2 829 €
- Une diminution de l'imposition de 41 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Acquisition par un couple marié, 3 enfants à charge, 4 parts fiscales :
- Imposition avant investissement : 3 463 €
- Imposition après investissement : 1 489 € par an pendant neuf ans
- Une diminution de l'imposition de 57 %
+ une récupération de TVA de 31 350 €
Épargne mensuelle moyenne sur 20 ans :
- Pour 0 % d'apport : 539 €
- Pour 10 % d'apport : 429 €
- Pour 20 % d'apport : 319 €
- Pour 30 % d'apport : 208 €
Financement sur 20 ans par un prêt amortissable au taux de 4.26 %
Taux d'endettement inférieur à 30 %
Les + patrimoniaux :
Un investissement locatif en parfaite adéquation avec les besoins locaux : une rente locative sécurisée sur le long terme :
Sur le secteur de Saint Etienne, une forte proportion de seniors : + de 25 % de la population est âgée de plus de soixante ans. Cette proportion devrait augmenter de façon considérable sur l'ensemble du département de la Loire et plus particulièrement sur la ville même de Saint Etienne, pour atteindre + de 30 % du total de la population de Saint Etienne.
Une offre en hébergement pour les seniors quasi inexistante, tant sur le département de la Loire que sur Saint Etienne. L'offre s'adresse aujourd'hui aux personnes âgées dépendantes via des ehpad dont le nombre s'établit à un niveau élevé mais aucune alternative n'est proposée aux seniors valides à la recherche d'un hébergement spécifique. La résidence répondra à un véritable besoin .
Un gestionnaire spécialisé dans l'exploitation et la gestion de résidences pour seniors.
Un investissement complément de revenu sur le long terme :
Complément de revenus défiscalisés :
Sous le dispositif Censi Bouvard (système de réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement)
- Sur 10 ans : 61 926 €
- Sur 15 ans : 99 465 €
- Sur 20 ans : 115 012 €
Sous le dispositif LMNP système de déduction des amortissements :
- Sur 10 ans : 61 926 €
- Sur 15 ans : 99 465 €
- Sur 20 ans : 138 920 €
- Sur 25 ans : 180 386 €
- Sur 30 ans : 223 968 €
- Sur 35 ans : 269 773 €
- Sur 40 ans : 308 094 €
La résidence et ses logements répond aux normes HQE : bâtiment très haute qualité environnementale: installation de anneaux solaires, toit végétalisé, isolation thermique renforcée.
Intérêt fiscal et financier En savoir
Exemple d'un profil investisseur - Avantages fiscaux
Profil de l'investisseur : Couple marié avec 2 enfants, salaire annuel de 70 000 €
Acquisition d'un T2 à 160 869 € HT, loyer mensuel prévisionnel de 561 €
| Avant acquisiton |
Après acquisition |
|||
| Situation familiale |
||||
| Composition du foyer fiscal |
Couple marié 2 enfants |
Couple marié 2 enfants |
Composition du foyer fiscal |
|
| Nombre de parts fiscales |
3 |
3 |
Nombre de parts fiscales |
|
| Revenus | ||||
| Salaires | 70 000 € |
70 000 € |
Salaires |
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| Revenus fonciers |
0 € |
0 € |
Revenus fonciers |
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| Autre revenus |
0 € |
7 352 € |
Revenus locatifs |
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| Autres revenus |
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| Total des revenus fiscalisés |
70 000 € |
77 352 € |
Total des revenus |
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| Imposition |
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| 4 802 € |
2 829 € sur 9 ans |
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| Total des avantages fiscaux |
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| Réduction directe d'impôts |
0 € |
1 974 € par an + 31 350 € |
Réduction directe d'impôts (17 766 € sur 9 ans) TVA récupérée |
|
Répartition du financement de l'opération :
| Financement de l'opération | Total | Prêt complémentaire | Total | |
| Prix d'acquisition + frais |
199 868 € | Montant | ||
| Apport personnel | 0 € | Apport personnel | ||
| Durée | 20 ans | Durée | ||
| Mensualités | 1 255 € | Mensualités | ||
| Type de prêt | amortissable | |||
| Taux | 4.26 % |
| DÉBIT | Par an | Sur 20 ans | Par an | Sur 20 ans | CRÉDIT | |
| Charges de l'emprunt | 15 062 € | 301 240 € | 7 352 € | 147 050 € | Loyers perçus | |
| Charges locatives ou foncières | 619 € | 12 383 € | 2 254 € | 45 098 € | Réduction d'impôt (après déduction du supplément de revenus constitué des loyers) | |
| CSG CRDS | 98 € | 1 963 € | |
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| Total compte débit | 15 779 € | 315 586 € | 9 606 € | 192 148 € | Total compte crédit |
Epargne immobilière à réaliser :
Annuelle : 9 606 € - 15 779 € = - 6 173 €
Mensuelle : 6 173 €/12 mois = 514 €
Répartition du financement :
Rente complément de revenu défiscalisé :
| Sur 20 ans | 115 012 € |
Rendement interne du patrimoine à la fin du financement : + 6.10 %
Le marché locatif En savoir
Les populations seniors sur le secteur de Saint Etienne :
Populations de plus de 60 ans sur le secteur de Saint Etienne : (Sources : INSEE)
En % de la population :
| Hommes | Femmes | |
| Agglomération de Saint Etienne | 24.4 % | 27.5 % |
| Département de la Loire | 21.8 % | 27.4 % |
| Région Rhône Alpes | 18.9 % | 23.3 % |
Proportion de retraités sur le secteur de Saint Etienne :
| En % de la population | |
| Agglomération de Saint Etienne | 28.5 % |
| Département de la Loire | 29.5 % |
| Région Rhône Alpes | 24.9 % |
Projections démographique :
Au niveau national : En 2050, une personne sur trois aurait 60 ans ou plus
En 2050, 22,3 millions de personnes seraient âgées de 60 ans ou plus contre 12,6 millions en 2005, soit une hausse de 80 % en 45 ans. C’est entre 2006 et 2035 que cet accroissement serait le plus fort (de 12,8 à 20,9 millions), avec l’arrivée à ces âges des générations nombreuses issues du baby-boom, nées entre 1946 et 1975. Entre 2035 et 2050, la hausse serait plus modérée. Les personnes qui atteindront 60 ans appartiennent à des générations moins nombreuses. Par ailleurs, les générations du baby-boom nées juste après-guerre approcheront 90 ans : elles parviendront donc à des âges de forte mortalité.
Le vieillissement de la population française s’accentuerait entre 2005 et 2050 : alors que 20,8 % de la population résidant en France métropolitaine avait 60 ans ou plus en 2005, cette proportion serait de 30,6 % en 2035 et de 31,9 % en 2050.
Le vieillissement est inéluctable, au sens où il est inscrit dans la pyramide des âges actuelle, puisque les personnes qui atteindront 60 ans à l’horizon 2050 sont déjà toutes nées (en 1989 ou avant). L’allongement de la durée de vie dans les années futures ne fait qu’accentuer son ampleur. En effet, même si l’espérance de vie se stabilisait à son niveau de 2005, le nombre de personnes âgées de 60 ans ou plus augmenterait quand même de 50 % entre 2005 et 2050.
Les modes de résidence des personnes âgées en France :
(Sources : INSEE-Trajectoire résidentielle des personnes âgées)
Les modalités de logement chez les seniors :
Plus les personnes âgées vieillissent, plus leur choix se porte sur des logements de petites tailles.
à partir de 70 ans, le statut de locataire est préféré à celui de propriétaire.
Évolution de la population de la France métropolitaine de 2015 à 2050 (INSEE) :
| 60-64 ans | 65 ans et + | 75 ans et + | |
| 2015 | 6.2 % | 18.4 % | 9.1 % |
| 2020 | 6.1 % | 20.1 % | 9.1 % |
| 2025 | 6.2 % | 21.7 % | 10.5 % |
| 2030 | 6.1 % | 23.2 % | 12 % |
| 2035 | 6.1 % | 24.5 % | 13.3 % |
| 2040 | 5.4 % | 25.6 % | 14.3 % |
| 2045 | 5.8 % | 25.8 % | 15 % |
| 2050 | 5.7 % | 26.2 % | 15.6 % |
Projection de l'évolution des populations de plus de soixante ans sur le secteur de Saint Etienne :
(Sources : INSEE) :
Département de la Loire :
| 2005 | 2010 | 2015 | 2020 | |
| 60 ans et plus | 23.5 % | 26 % | 28.4 % | 30.4 % |
Variation de la population des + de 60 ans dans le département de la Loire :
| 2007 | 2040 |
| 18.7 % | 26.3 % |
L'offre en hébergement à destination des seniors sur le département de la Loire :
| Nombre de structures | Nombres de places | |
| EHPAD | 100 | 8 115 |
| Foyers résidences | 29 | 1 900 |
| Foyers résidences privées | 8 | 177 |
L'offre en hébergement à destination ds seniors sur la ville de Saint Etienne :
| Nombre de structures | Nombre de places | |
| Foyers résidence publics | 7 | 472 |
| Foyers résidences privées | 0 | 0 |
L'exploitant de la résidence :
AQUARELIA : Un gestionnaire rigoureux, spécialiste des résidences seniors :
Pionnier sur la gestion immobilière de résidences services dédiées aux seniors, le groupe AQUARELIA est aujourd'hui un acteur reconnu sur le marché. Sa marque AQUARELIA véhicule un véritable concept déclin dans chacune de ses résidences.
Pour ses hôtes résidents, c'est le bien-être d'une vie sans contrainte dans un esprit chaleureux : une indépendance d'habitat, un environnement moderne et sécurisé, une offre compléte de services. Pour ses clients propriétaires investisseurs, c'est l'assurance d'une gestion rigoureuse d'un acteur d'expérience.
La grande force du groupe réside en la pertinence de l'état des lieux du marché et de son profil, de l'analyse du potentiel des sites en fonction des besoins locaux. Aquarelia exploite à ce jour 6 résidences dans le quart sud est de la France et 6 projets sont à l'étude.
Le groupe en chiffre :
- 4 000 000 € de chiffre d'affaire en 2009
- 500 appartements en gestion
- 230 000 € de loyers par mois
- 130 personnes au sein du groupe
- 23 000 repas servis par mois.
Pôle de compétences :
- Gestion des résidences
- Gestion et animation des ressources humaines
- Gestion administrative, budgétaire et financière des établissementsnts
- Gestion de la logistique
- Relation avec les partenaires extérieurs
- Relation avec la famille et suivi individuel des personnes
- Prise à bail des appartements
- Mise en place d'une démarche de qualité
- Gestion d'un pôle de restauration intégré.
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : Un investissement locatif en parfaite adéquation avec les besoins locaux : une rente locative sécurisée sur le long terme : - Sur le secteur de Saint Etienne, une forte proportion de seniors : + de 25% de la population est âgée de plus de soixante ans. Cette proportion devrait augmenter de façon considérable sur l'ensemble du département de la Loire et plus particulièrement sur la ville même de Saint Etienne, pour atteindre + de 30% du total de la population de Saint Etienne. - Une offre en hébergement pour les seniors quasi inexistante, tant sur le département de la Loire que sur Saint Etienne. L'offre s'adresse aujourd'hui aux personnes âgées dépendantes via des ehpad dont le nombre s'établit à un niveau élevé mais aucune alternative n'est proposé aux seniors valide à la recherche d'un hébergement spécifique. La résidence répondra à un véritable besoin . - Un gestionnaire spécialisé dans l'exploitation et la gestion de résidences pour seniors. |
Le marché immobilier En savoir
Fourchette de prix :
| Fourchette haute | 263 909 € |
| Fourchette intermédiaire | 192 399 € |
| Fourchette basse | 135 706 € |
Prix moyen au m² :
| Prix moyen au m² sur la résidence | Prix moyen au m² réduction d'impôt déduite |
Prix moyen au m² sur le secteur de Saint Etienne dans le neuf |
| 3 774 € | 3 064 € | De 2 180 € à 2 930 € |
Prix moyen au m² sur les typologies de logement :
| Prix moyen au m² sur la résidence | Prix moyen, réduction d'impôt déduite | Prix moyen au m² sur le secteur de Saint Etienne | Prix moyen au m² sur le département de la Loire | Prix moyen au m² sur la région Rhône Alpes | |
| T1 | 3 933 € | 3 204 € | Nc | Nc | 4 210 € |
| T2 | 3 674 € | 2 700 € | Nc | 2 750 € | 3 880 € |
| T3 | 3 268 € | 2 679 € | De 2 180 € à 2 780 € |
2 650 € | 3 520 € |
NC : pas assez de transactions et de logements mis en commercialisation sur cette typologie pour établir une fourchette de prix fiable.
Évolution des prix :
Évolution des prix dans le neuf sur le court terme :
(Sources : Dreal Rhône-Alpes)
| Évolution sur un an | Évolution trimestrielle | |
| Ville de Saint Etienne | + 6 % | + 11 % |
| Région Rhône Alpes | + 8.5 % | + 3.6 % |
Évolution de l'indice de prix INSEE : (Sources : INSEE-Notaires de France)
(Moyenne annuelle de 2006 à 2011)
| Sur les cinq dernières années secteur de Saint Etienne |
+ 13.8 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernirès années secteur de Saint Etienne |
+ 2.76 % |
| Par an en moyenne sur les cinq dernières années sur la région Rhône Alpes |
+ 2.04 % |
Évolution de l'indice INSEE sur un an (de 2010 à 2011) :
| Région Rhône Alpes | + 5.9 % |
L'indice de prix mesure l'évolution d'un parc de référence. La méthodologie repose sur des modèles économétriques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
L'indice mesure chaque trimestre l'évolution de la valeur de ce parc en prenant comme base 100 le quatrième trimestre 2000.
Étude du marché immobilier :
Composition du parc de logement sur le secteur :
Résidences principales selon la période d'achèvement :
En % du parc de logement existant : (Sources : INSEE)
| Avant 1990 | Après 1990 | |
| Ville de Saint Etienne | 92.4 % | 7.6 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
89.1 % | 10.9 % |
| Département de la Loire | 86.1 % | 13.9 % |
| Région Rhône Alpes | 80.2 % | 19.8 % |
Répartition des résidences principales selon la typologie :
| Maisons |
Appartements |
|
| Ville de Saint Etienne |
11.1 % |
88.1 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
28.3 % |
70.9 % |
| Département de la Loire |
50 % |
49.2 % |
| Région Rhône Alpes |
46.3 % |
52.6 % |
| Résidences principales |
Résidences secondaires |
|
| Ville de Saint Etienne |
87.1 % |
2.5 % |
| Communauté d'agglomération Saint Etienne Métropole |
89.4 % |
2 % |
| Département de la Loire |
86.8 % |
4.8 % |
| Région Rhône Alpes |
81.5 % |
12.1 % |
L'emplacement de la résidence :
Un emplacement en parfaite adéquation avec les besoins des occupants d'une résidence senior :
- En coeur de ville face au jardin des plantes et au plateau piéton de Saint Etienne
- A proximité immédiate de tous les commerces et services publics
- Arrêt de bus à 200 m de la résidence.
- Gare SNCF : 4 minutes de la résidence
- Hôpital : 4 minutes de la résidence
- Supermarché : 900 m de la résidence
Le Promoteur : Le groupe Faure
Portant son chiffre d'affaire de 7.5 millions d'euros à 100 millions d'euros entre 1996 et 2006, le groupe Faure s'est donné les moyens d'assurer son expansion en s'appuyant sur des partenaires extérieurs privés, sur le dynamisme et la compétence de ses collaborateurs et sur plusieurs sociétés dont la plus importante est la SAS Immobilière Faure, sociétés développant leurs activités dans les domaines suivants :
- Promotion immobilière en accession à la propriété
- Aménagement foncier
- Marchand de biens
- Immobilier de loisirs à la mer et à la montagne
- Immobilier de bureau
- Cabinet de transactions immobilières
Les réalisations du groupe Faure :
- Aquérelia : Saint Etienne
- Les Domaines de l'Arselle : Chamrousse
- Côté Provence : Gréoux les Bains
- Résidence Vanilla : Saint Etienne
| L'AVIS DE DIRECT PRODUIT : - Un investissement immobilier locatif ++ de par son emplacement : idéal en plein centre ville. - Un marché immobilier porteur avec une croissance des prix de + 2.76 % par an en moyenne sur les cinq dernières années et de + 5.9 % sur un an. |
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